嘉手納町議会 2020-03-25 03月25日－08号
ですからただその算定根拠においては、先ほど申し上げましたように、不動産の売買価格、要するに取り引き事例価格、その資産価値が標準地という部分で、公示価格みたいなのが定められて、それに基づいて先ほど課長が答弁した、国が総務省が出された要項によって計算の算出がされているわけです。その算出がされているそれは問題ないんですけれども、私が言っているのは、そのもとになる。
ですからただその算定根拠においては、先ほど申し上げましたように、不動産の売買価格、要するに取り引き事例価格、その資産価値が標準地という部分で、公示価格みたいなのが定められて、それに基づいて先ほど課長が答弁した、国が総務省が出された要項によって計算の算出がされているわけです。その算出がされているそれは問題ないんですけれども、私が言っているのは、そのもとになる。
与那城17号線の標準地の鑑定評価につきましては、近傍類似地内にある農地の取引事例を考慮して算定をしております。 ○議長（大屋政善） 永玉栄 靖議員。 ◆２７番（永玉栄靖議員） 皆さん方は、土地の鑑定はですね、勝連町の農地鑑定をしていますよね、近傍類似地じゃないわけですよ。やはり近傍類似地の地価を算定した金額というのはですね、宅地に対してですね、減価率があるわけですよ。農地に対して減価率はない。
市道与那城17号線の不動産鑑定につきましては、不動産鑑定士にお願いしており、標準地の鑑定評価をするに当たり、選定した取引事例は与勝地区の農地地域の取引事例であり、不動産鑑定士が適切な事例として選択したものでございます。防災避難通路整備の鑑定は、農地評価ではなく宅地見込みであり、市道与那城17号線鑑定の事例としては採用しておりません。 ○議長（大屋政善） 休憩します。
この標準宅地時点修正鑑定評価委託業務は、１月１日時点の標準地評価額が、当年の７月１日時点において下落がないか鑑定を入れて、下落があれば下落修正を行うという業務であります。
2006年度の固定資産評価においては、国や県の通知等により、かねてから不動産鑑定士による鑑定価格を活用することや固定資産評価基準、標準地比準方式による評価を行っても差し支えないとの指導等により、当該施設の利用目的、施設の管理者、道路や施設区分などから３施設の区分に分け、それぞれの適正な時価の範囲内で評価し、それぞれ違う評価となった。
平成21年度の評価替えにあたって、軍用地地主会からの要望等を踏まえ、３施設の土地全体を一団の土地とみなすことも可能かどうかについて検討した結果、不動産鑑定士にも意見を聴取し、標準地を３施設のほぼ中心に設定し、開発法の手法を取り入れることで適正な時価を上回ることはないとの意見を踏まえ、３施設の土地全体を一団の土地とする状況類似地区に見直しを行ったものであります。
国のほうも、標準地をつくってそれに比準する形でやるのも差し支えないということもありました。そういうものを考慮して、我々としてはその当時３つに分けて評価をした。何らどこにも違反はしてないということなんですよね。 それが今敗訴となりますと、それが間違っていたとなると、評価の仕方自体が疑われるんじゃないかというところはございます。
与那城17号線の不動産鑑定の方法につきましては、今年度６月定例会において永玉栄議員の質問へ答弁しておりますが、不動産鑑定評価及び個別の土地評価とも不動産鑑定士にお願いし、平成28年度において標準地の鑑定評価を終えております。標準地評価の方法といたしましては、取引事例比較法となっております。また、個別評価につきましては、平成28年度及び平成29年度に行っております。
具体的には、土地につきましては田、畑、山林及び市街地以外の宅地に標準地を設け、それに比準して評価を行う標準地比準方式。市街地にある宅地につきましては、街路に付設した路線価を基礎として評価を行う路線価方式。ほかには売買実例価格から求めた正常売買価格に比準して評価を行う売買実例比準方式等があります。次に家屋につきましては、再建築価格を基準とする方式がとられております。
これまで7回ほど減給措置を行っておりまして、まず平成20年度に、固定資産税評価替えに係る標準地鑑定評価鑑定委託料の予算計上漏れによる事務手続の不備に対する責任ということで2カ月間、10％の減額を行っております。2回目、平成22年度に、介護保険料催告はがきの誤発送等に対する責任ということで2カ月間、10％の減額を行っております。
平成18年度では小禄地域の軍用地については、３つの施設ごとに標準地を設けて鑑定評価を行いましたが、平成21年度評価替では、３施設のほぼ中心付近に標準地を置いて鑑定評価を行っております。 したがいまして、平成18年度に比較して平成21年度では、施設ごとに見た場合、評価額に増減が生じております。
2款2項2目の説明欄2固定資産税等賦課業務費でございますが、319万6,000円の減でございまして、主には標準地鑑定評価、これは評価替えに伴う鑑定委託料。それから標準地鑑定評価時点修正、これは毎年です。先ほどの評価替えにつきましては、3年に一遍の鑑定委託料ですけれども、その契約差額が主なものでございます。以上でございます。 ○喜友名朝清議長 経済文化部参事。
時点修正、標準地鑑定評価、時点修正、鑑定委託料76万8,000円、なぜ、減にしたのか、この時点修正の意味も議会に分かりやすく説明をしていただけるようにお願いをしたいと思います。 それから７２、７３ページ、農林水産業費、６款２項１目林業総務費の中の１９節負担金、補助及び交付金の中の松くい虫防除事業68万6,000円が減されている。
土地評価事務処理要領というのがございまして、公共用地の取得における土地評価は原則として標準地比準評価法により行うというのが基本的な考えであります。これは土地所有者に対する土地の補償は、生活または生業の再建を図るために、近隣付近において代替地を取得できる価格でなければならないというような基本的な考え方です。
その中で、今回の土地評価の基本的な考え方として、原則として標準地比準評価法による評価だということを会議の中で報告を受けております。ですから、そういう形になっているかと思います。 以上です。 ○議長（知念辰憲君） 仲間 均君。 ◆18番（仲間均君） 県の範疇といってもですよ。新石垣空港の建設は石垣市が推進をして、やっとここまで来たんでしょう。県の範疇で皆さんその用地買収はできますか。
北谷町では４ポイントにおいて航空写真、地籍重ね図、売買実例鑑定価格、土地の形状等を調査し不動産鑑定士と相談のうえ、標準地の選定と鑑定を実施している。」と答弁。質疑として「鑑定評価についは基地内に立ち入らないとのことだが、現地確認の必要はないのか。」に、答弁として「現実的に基地内への立ち入りは厳しく、県の指導でも実際の立入鑑定まで求めた意見はない。」との答弁。
土地は３年ごとの評価替えを行い、標準地比準方式、それから路線価方式、売買実例地比準方式、近傍地比準方式、特種な方式の５つの方法により基準年度の価格を決定します。地目が原野の場合は付近の土地の評価から位置等を考慮し評価することになります。現在、固定資産の課税標準となる評価額は、農地より原野が低くなっております。 以上でございます。 ○議長（知念辰憲君） 石垣宗正君。
歳出２款総務費２項徴税費２目賦課徴収費説明４．固定資産税等賦課業務費標準地鑑定評価（時点修正）鑑定委託料固定資産土地評価替え路線価更新業務委託料。
固定資産税については、３年に一遍評価替えですから、宜野湾市については、その基準地価格を設定をして、それから標準地、前年度まではおよそ97カ所を標準と選定をして基準評価をするという仕組みになります。 ○議長（天久嘉栄君） 又吉清義君。
それからそれに伴って、本町においては５４地点に標準地の地点を設けております。そういった部分は地価公示価格を参考にしながら、標準地の地点の路線価を決めて算定をしておりますけれども、ご承知のようにバブルが崩壊した後、なかなか取り引き事例というのが少ないわけです。